شاخص های مهم سرمایه گذاری در بازار مسکن

یکی از بازارهای محبوب جهت سرمایه گذاری در بین مردم بازار مسکن است. درصد زیادی از مردم اعتقاد دارند که سرمایه گذاری در مسکن می‌تواند به عنوان یک سرمایه گذاری مطمئن و سود آور برای آنها عمل کند.

 

 

آیا بازار مسکن همیشه سود آور و پر رونق است؟

تفکر و باور اشتباهی که عده ای از افراد در این خصوص دارند این است که بازار مسکن همیشه به رشد خود ادامه می دهد و اصلا توقفی ندارد. بسته به شرایط سیاسی و نتایج جلسات مهم سیاسی از جمله برجام و دیگر مسایل کلان اقتصادی بازار مسکن می‌تواند مانند دیگر بازارها وارد چرخه رونق یا رکود شود.

 

 

ویژگی ها و نکات مهم بازار مسکن

1. بازار مسکن از جمله بازارهایی هست که رونق یا رکود آن را طرف خریدار و متقاضی تعیین می‌کند. (در دیگر بازارها خیلی مواقع قیمت را طرف فروشنده یا فروشندگان تعیین می‌کنند و به سمت بالا میبرند)

 

2. معمولا چرخه های رونق مسکن یه چرخه زمانی 5.5 تا 6 ساله است در شهر تهران. این چرخه شامل 2 سال دوره رونق حدود 2 تا 3 سال دوره رکود و 1 تا 2 سال دوره ثبات می‌باشد.

(دوره ثبات مسکن دوره ای است که حجم معاملات مسکن در آن دوره تقریبا خوب است ولی قیمت‌ها رشد خاصی در این دوره تجربه نمی‌کنند)

3. طول دوره رونق معاملات از دوره رکود کوتاه تر است. و در یک بازه زمانی کم قیمت ها به شدت رشد می‌کنند در طی این دوره. خصوصا قیمت زمین که از آپارتمان بیشتر رشد می‌کند.

4. تاثیر دوره رونق یا رکود مسکن در شهرستان ها نسبت به تهران تقریبا در بازه زمانی 6 تا9 ماهه اتفاق می افتد.

5. نوسانات قیمت مسکن از نوسانات تورم عمومی در سطح جامعه معمولا بیشتر است و نوسانات قیمت زمین در همین دوره از نوسانات قیمت مسکن بیشتر می باشد.

6. نرخ قیمت ها در بازار مسکن از الگوی خاصی پیروی نمی‌کند. به عنوان مثال دو اپارتمان در یک خیابان و موقعیت مشابه ممکن است قیمت های متفاوتی داشته باشند .

7. هر چه قدر دوره ی رونق مسکن با شدت تر باشد دوره رکود نیز شدیدتر خواهد بود (منظور از رکود به معنی افت پی در پی قیمت نیست و درجا زدن قیمت در مسکن نوعی رکود به حساب می‌آید)

8. علت رکود در بازار مسکن در حقیقت نیاز به زمان جهت بازیابی و ریکاوری قدرت تقاضا یا خریدار می‌باشد.

 

 

 

 

انواع تقاضا در بازار مسکن

1. تقاضای مصرفی

این دسته از تقاضا مربوط به دو گروه است. گروه اول که اصطلاحا خانه اولی ها نامیده می شود که افراد یا زوج هایی هستند که قصد خرید اولین مسکن خود را دارند. و گروه دوم که افراد یا خانواده هایی هستند که بر اساس دلایل مختلف نیاز به تعویض مکان مسکن خود چه از نظر محلیت و لوکیشن و چه از نظر متراژی دارند.

 

2. تقاضای سرمایه ای

این گروه شامل سه دسته باشند.

1. افراد حقیقی با دید بلند مدت

این ها کسانی هستند که مثلا 4 تا مسکن دارند و آمدند که مثلا 2 تا مسکن دیگه بخرند و نیت آنها این است که ثروت خودشان را در قالب خانه، آپارتان، ویلا یا زمین ذخیره کنند و یک جور سپر تورمی برای خود درست می‌کنند. معمولا این گروه تا آخرین روزهای دوره رونق مسکن معمولا در بازار وجود دارند.

2. حقوقی با دید میان مدت

این گروه شامل نهادهای بانکی دولی یا خصوصی یا صندوق‌های سرمایه گذاری و شرکت‌های بیمه‌ای هستند که چند هزار میلیارد تومان سرمایه دارند. با دید یک تا دو ساله وارد بازار مسکن می‌شوند و یا پروژه ای نیمه کاره را میخرند و میفروشند و در نهایت با دید میان مدت از بازار خارج می‌شوند.

3. حقیقی های نوسان گیر یا کوتاه مدتی

این گروه همان گروهی هستند که بیشترین رشد قیمتی در مسکن رو ایجاد میکنند و خودشان به تنهایی عامل اصلی تورم در بخش مسکن می باشند. این ها حقیقی‌های کوتاه مدت نوسان گیر می‌باشند که در بازار تقاضای سفته بازی ایجاد میکنند و حجم معاملات مسکن را در شهر به صورت کاذب بالا میبرند. مثلا خانه شما رو به مبلغ 2 میلیارد خریداری میکنند و در طی یکی دوماه به مبلغ دومیلیارد و سیصد میلیون برای فروش می‌گذارند. و بیشترین رشد قیمت مسکن متعلق به این گروه است . نکته بسیار مهم این است که زمانی که این گروه وارد بازار می‌شوند ما در انتهای چرخه رونق بازار مسکن قرار داریم و اگر قصد نقد شوندگی ملک خود را داریم باید در این زمان به سرعت دارایی خود را بفروشید و از بازار مسکن خارج شوید. انتهای دوره رونق به هیچ وجه وقت خرید یا ساخت مسکن نیست و به هیچ وجه وقت تعویض ملک نیست و تنها بهترین زمان برای فروش ملک است. بر عکس خانه اولی ها که شروع کننده دوره رونق مسکن می‌باشند این گروه تمام کننده دوران رونق مسکن می‌باشند.

 

تحلیل بازار مسکن

در شرایط نوسانی شدن و التهاب بازارها داشتن دید تحلیلی در زمینه مسکن می‌تواند کمک بسیاری به شما بکند. مثلا در بازار پر رونق و دوره رونق مسکن سرمایه گذاری در زمین نسبت به آپارتمان سود بیشتر به شما می‌دهد ولی بهتر است اگر قصد نقد شوندگی یا تبدیل دارایی خود را دارید در همین دوره سرمایه خود را نقد کنید چون که با شروع دوره رکود به همین میزان افت قیمت زمین نسبت به ‌آپارتمان بیشتر می‌شود. مورد بعدی در تحلیل بازار مسکن بحث سرعت نقد شوندگی است. نقد شوندگی در بازار مسکن نسبت به دیگر بازارها سرعت کمتری دارد و به همین نسبت می‌توان نتیجه گرفت که در شرایط رکود بازار مسکن نقد شوندگی زمین نسبت به آپارتمان باز کمتر می‌شود. مورد دیگر بحث سندرم خودفریبی است که این سندرم روانی زیان های زیادی را به افراد بسیاری تا کنون در بازار مسکن و دیگر بازارها از جمله بازار بورس زده است. این سندرم به این صورت است که شخص در یک مداری قرار میگیرد که فکر می‌کند قیمت‌ها همچنان به صعود خود ادامه میدهند و در ذهن خود با این تصور گاها سرمایه گذاری های دیگری را نیز انجام می‌دهد (همچنین در شرایط صعودی بازار بورس) و آن زمان که بازار دچار ریزش یا رکود می‌شود وارد شرایطی می‌شود که کاری از دستش دیگر بر نمی آید و باید منتظر باشد بازار برای سرمایه او تصمیم بگیرد چون در دوره ای که می‌توانست کار بکند اقدامی را انجام نداده بود.

 

 

 

امیدواریم که از خواندن این مقاله مهم لذت برده باشید.

 

منبع:

گروه تخصصی اول بورس